La respuesta corta
Si vas a excavar un sótano pegado a una medianera, lo que te van a pedir depende menos de la ingeniería que del código postal. En Paraná necesitás el cálculo de los apuntalamientos firmado y visado por el colegio desde 1,50 m de profundidad. En Rosario tenés que ir con un escribano a constatar el estado del vecino antes de empezar. En CABA hay dos inspecciones obligatorias y una empresa excavadora registrada. Y en Córdoba capital el Código de Edificación no tiene ni un solo artículo sobre excavaciones.
La obra es la misma, el riesgo para el vecino es el mismo y la física del suelo es la misma. Lo que cambia es el papel. Y como veremos al final, eso no cambia quién responde: el régimen de responsabilidad por los daños al lindero es nacional y no depende de si el municipio te pidió o no la documentación.
Este artículo relevó los textos oficiales de nueve jurisdicciones, uno por uno, y de paso desarma tres cosas que circulan mal y que conviene sacar de la conversación.
Tres cosas que se citan mal
El "Plan de Prevención de Daños" no existe. Es probablemente el error más extendido del tema. Se buscó la expresión en ocho documentos oficiales de CABA —el Código de Edificación completo, el reglamento técnico de declaración de obras en sus cinco versiones sucesivas, las disposiciones del organismo de control— y no aparece en ninguno. En Argentina, "Plan de Prevención de Daños" es terminología de las distribuidoras de gas, para excavaciones cerca de gasoductos. Si tenés una plantilla, un presupuesto o una propuesta que ofrece un "PPD" ante la Dirección General de Fiscalización y Control de Obras, estás nombrando un trámite que no existe. El documento real se llama Plan de Trabajos y Memoria Descriptiva.
El artículo 4.11.7.2 del Código de Edificación de CABA tampoco existe. Circula en webs del rubro atribuyéndole la exigencia de un plan de apuntalamiento cuando se demuele a menos de 3 m de una estructura lindera. La cadena "4.11.7" no aparece en el texto de la Ley 6.100 ni en su texto ordenado con la Ley 6.438: el artículo 4.11 tiene un solo inciso, el 4.11.1. La misma fuente cita un "artículo 212 del Decreto 911/96" que tampoco existe — ese decreto no llega a ese número.
Y el artículo 2615 del Código Civil está derogado. Era el que decía que el propietario no puede hacer excavaciones que causen la ruina de los edificios vecinos, y es el que más se cita en este tema. La Ley 26.994 lo derogó en 2015 y el Código Civil y Comercial no lo reprodujo: la palabra "excavación" solo aparece, en todo el código nuevo, en los artículos de cerramiento rural y de propiedad horizontal. El reclamo del vecino hoy va por otro lado, y lo vemos abajo.
CABA: el régimen más detallado, y cambió hace tres semanas
El Código de Edificación vigente es la Ley 6.100 y su modificatoria Ley 6.438. Su Título 4 es el que importa, y es bastante más exigente de lo que se supone:
- Art. 4.7.3, completo, dos renglones: "Se debe preservar y proteger de daños a toda estructura, propia o lindera, cuya seguridad pueda ser afectada por una excavación."
- Art. 4.7.5: los taludes se calculan con los parámetros de resistencia al corte que resulten del estudio de suelos; los cortes verticales sin apuntalamiento solo se admiten si el estudio lo permite y con longitud no mayor a 2 m, dejando banquinas intermedias. Y cuando se excava junto a edificios linderos deben considerarse las sobrepresiones de sus fundaciones por las ecuaciones de Boussinesq multiplicadas por 1,5.
- Art. 4.7.4: toda excavación que afecte linderos debe concluirse dentro de los 180 días corridos.
- Art. 4.8, el único lugar del Código donde aparece la palabra "submuración": permite anclajes de tracción que traspasen el límite del predio como estructuras transitorias, y aclara que "el propietario de la parcela adyacente no será responsable en caso de fisuras, cuando los mismos se demuelan para submurar".
Ahora la parte que casi nadie tiene actualizada. El reglamento técnico que fija qué se presenta y cuándo se inspecciona cambió el 19 de agosto de 2026: la Resolución 198/SECGDU/26 aprobó la versión 5 y derogó la anterior. Lo que rige hoy:
- Si la excavación supera los 4 m o hay uno o más subsuelos → dos inspecciones obligatorias, al 10 % y al 50 % del avance. Por debajo de eso, una sola al 50 %.
- Hay que designar una Empresa Excavadora Registrada, y su Representante Técnico no puede ser el mismo profesional que el Director de Obra.
- El Plan de Trabajos y Memoria Descriptiva lo firman ambos, y debe incluir el procedimiento de evacuación de agua y la metodología de depresión de napa.
- La empresa excavadora presenta informes técnicos quincenales, glosados al libro de órdenes; el Director de Obra "no podrá desconocer" esos informes.
Lo que no hay en CABA, y sorprende: ninguna obligación de relevar el estado del lindero antes de excavar. Se buscaron los términos "relevamiento", "constatación", "monitoreo", "testigo" y "fisurómetro" en el Código: no están. Lo más parecido es la memoria de demolición final, que sí exige documentar con imágenes el estado en que quedaron las medianeras — pero es al terminar de demoler, no antes de excavar.
Paraná: el que sorprende
Acá está el hallazgo que más nos interesó, porque contradice el prejuicio de que el interior es más laxo. El capítulo de excavaciones de la Ordenanza 9888/2019 de Paraná es casi una transcripción del de CABA, y encima agrega un requisito que CABA no tiene.
- Art. 4.6.2: antes de iniciar tareas de excavación y submuración que linden con edificaciones existentes hay que contar con legajo técnico en obra con el plan de excavación y submuración; y cuando se excave "por debajo del nivel de fundación de estructuras linderas, se deberá presentar un estudio que garantice la estabilidad estructural de las construcciones linderas".
- Art. 4.6.2.3: si una estructura o muro lindero puede verse afectado, "es imprescindible la presentación de la evaluación e informe técnico de un profesional competente que analice su estado y proyecte las acciones y técnicas constructivas que garanticen su estabilidad durante la excavación".
- Art. 4.6.2.4.1 — el que hay que conocer: "Cuando la profundidad de las excavaciones supere los 1,50 m en terrenos normales, o la profundidad de los cimientos de la construcción lindera, se presentará, con los documentos necesarios para tramitar la edificación, el plan de excavación y submuración con el detalle de la secuencia de los cortes y de los apuntalamientos previstos, el cálculo estructural de estos, firmado por un profesional habilitado y visado por el colegio profesional correspondiente."
Traducido: en Paraná, un sótano de más de 1,50 m —o cualquier excavación que baje de los cimientos del vecino— necesita el cálculo del apuntalamiento firmado y visado, presentado junto con el permiso. No es opcional ni queda a criterio de la oficina.
¿Dónde está el hueco de Paraná, entonces? En lo mismo que CABA: el acta notarial de constatación de muros linderos existe, pero solo para demolición (arts. 4.4.2.c.1 y 2.2.2). Para excavación, nada. Y a diferencia de CABA, no hay inspecciones de etapa, ni informes periódicos, ni registro de empresas excavadoras — las empresas de demolición sí necesitan habilitación municipal, las excavadoras no.
Rosario: la única que te manda con escribano
Rosario tiene lo que no tiene nadie más en el país. Desde la Ordenanza 8181/2007 y su Decreto reglamentario 1872/2007, el permiso de edificación exige constatación previa del estado de las construcciones linderas, acreditada mediante certificación notarial con vigencia máxima de seis meses. La exigencia se activa, entre otros casos, cuando la obra tiene subsuelos y dista menos de 5 m de las construcciones del lindero. El régimen fue reconfirmado en 2024.
Y hay una carga sobre el vecino que casi no tiene equivalente en el derecho municipal argentino: "Los propietarios y/u ocupantes de los lotes linderos deberán facilitar el acceso a su propiedad al profesional debidamente acreditado de la futura obra, para que pueda practicar una verificación ocular de la construcción y un relevamiento de la situación existente".
El resto del país
Concordia (Entre Ríos) tiene la obligación de submurar más categórica que encontramos: su artículo 125 manda, "en todos los casos", submurar los muros medianeros hasta un metro bajo el nivel del cordón. Y sin embargo su artículo 13 clasifica excavar como trabajo menor, para el que "sólo hará falta una solicitud en donde se indique el tipo de trabajo a realizar y el monto". Deber sustantivo máximo, control documental nulo.
La Plata repite ese artículo casi palabra por palabra —los dos descienden del mismo código modelo— y suma estudio de suelos para obras de más de cuatro niveles o sótanos de más de 6 m. Mar del Plata exige autorización previa específica para excavar y, cuando hay subsuelo de más de 4 m, estudio de suelos "además de un detalle de las medidas de prevención que se adoptarán, todo firmado por profesional habilitado".
Vicente López y San Isidro exigen apuntalamiento y la intervención de un matriculado, pero la palabra "submuración" no aparece ni una vez en sus códigos. San Isidro tiene además una curiosidad: un título llamado "Estudios Geotécnicos y Estabilidad de Excavaciones" cuyo articulado no contiene ninguna prescripción sobre estabilidad de excavaciones.
Tigre directamente no tiene Código de Edificación propio. Lo admite su propia Ordenanza 153/81: "Que el Partido de Tigre no cuenta con Código de Edificación propio, habiéndose dispuesto para suplir tal carencia aplicar el Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires". La única norma edilicia propia sobre sótanos es una ordenanza de 1918, cuyo artículo 42 exige, cuando se excava sin "calzar" los muros —submurar, en el vocabulario de la época—, dejar como mínimo un metro de distancia. Sí exige, desde 2012, informe con estudio de suelos, fundaciones, napas y excavaciones para vivienda multifamiliar.
Córdoba capital es el vacío completo: sobre los tres textos consolidados oficiales de su Código de Edificación, las búsquedas de "excavación", "submuración", "apuntalamiento", "entibado" y "estudio de suelos" dan cero resultados en todos.
Una aclaración honesta sobre la comparación
Es tentador concluir que CABA "exige" y el interior "no". No es exacto, y conviene decirlo con precisión: el relevamiento de linderos tampoco está en el Código de CABA —la palabra "relevamiento" aparece una sola vez en sus 320 páginas, en un contexto ajeno—, sino en el escalón reglamentario. Y el capítulo de excavaciones de Paraná es, como vimos, casi el mismo texto.
Lo que realmente separa a CABA no es su Código: es el aparato de control que lo acompaña. Registro de empresas excavadoras, inspecciones obligatorias por etapa, informes quincenales. Esa es la comparación honesta: código contra código, y reglamento contra reglamento.
El piso nacional: lo único que rige donde el municipio calla
En Córdoba capital y en Gualeguaychú, donde el código municipal no dice nada, lo único explícito que existe es de orden nacional:
- Decreto 911/96, art. 154 (submuración): "Estos trabajos deben ser adecuadamente programados y su ejecución se efectuará por tramos, verificando previamente si afectan a edificios linderos". Y su art. 155 agrega la regla dimensional: los tramos de recalce simultáneos "distarán entre pies derechos no menos que el espesor del muro a recalzar". Su art. 138 inciso c) obliga a "examinar, previa y periódicamente, las construcciones que pudieran verse afectadas por los trabajos".
- Resolución SRT 550/2011, que exige memoria técnica con estudio de suelos firmado y plan de submuración con ejecución alternada, con las firmas del empleador, el Director de Obra y el responsable de Higiene y Seguridad.
Con una salvedad importante: son normas de higiene y seguridad laboral, fiscalizadas por la ART y la Superintendencia de Riesgos del Trabajo, no por el municipio. No condicionan el otorgamiento del permiso de obra. Cómo se aplican en la práctica está desarrollado en submuración y subsuelos entre medianeras.
Quién responde si el vecino se raja
Acá el mapa se simplifica de golpe, porque el régimen de responsabilidad es nacional. Lo que sigue es información general, no asesoramiento legal: un caso concreto lo mira un abogado.
La excavación es tratada como actividad riesgosa. El artículo 1757 del Código Civil y Comercial establece responsabilidad objetiva —el vecino no tiene que probar culpa— y agrega una frase que conviene leer dos veces: "No son eximentes la autorización administrativa para el uso de la cosa o la realización de la actividad, ni el cumplimiento de las técnicas de prevención." Tener el permiso de obra y haber hecho todo bien no libera de responder por el daño.
Responden varios a la vez. El artículo 1758 hace responsables concurrentes al dueño y al guardián, y establece que en actividad riesgosa responde "quien la realiza, se sirve u obtiene provecho de ella, por sí o por terceros". En los hechos: el propietario o fiduciario, la constructora o excavadora, y el director de obra, a quien la jurisprudencia trata como guardián jurídico. Y los profesionales tienen una vía directa desde el vecino, el artículo 1277: están obligados a observar las normas administrativas y son responsables "incluso frente a terceros, de cualquier daño producido por el incumplimiento de tales disposiciones".
Tres fallos que muestran cómo se resuelve en la práctica:
- "Pérez, Emilio y otros c/ ProyectarQ Constructora S.A. y otros s/ Daños y perjuicios", Cámara Nacional Civil, Sala D, 4 de octubre de 2023. Derrumbe parcial de un muro lindero durante una excavación en CABA. Los demandados alegaron que la pared era vieja, de ladrillo pegado con barro. No alcanzó: el fallo tuvo por probado que "no obstante las condiciones preexistentes del muro, los daños reclamados se asocian directamente con las tareas de excavación", y rechazó el argumento de que la guarda se traslada íntegramente al constructor.
- "N., G. R. c/ K., M. G. y otros s/ Daños y perjuicios derivados de la vecindad", Cámara Nacional Civil, Sala G, 29 de diciembre de 2022, donde se condenó al director de obra por "el riesgo inherente a las obras de excavación, submuración y apuntalamiento emprendidas". (Aplica el artículo 1113 del código derogado, por la fecha de los hechos, pero el propio fallo señala su equivalencia con el actual 1757.)
- "Tomazin Vinko y otro c/ FMR Arquitectos S.R.L.", Cámara de Neuquén, Sala I, 20 de noviembre de 2018: "la mera realización de trabajos de submuración no determina la imposibilidad de causar daños como grietas, fisuras, desprendimientos", y "aun cuando la obra contara con autorización municipal y con estudios técnicos previos… no se ha acreditado que tales medidas fueran suficientes".
Quién paga la submuración. El artículo 2022: el condómino puede prolongar el muro lindero en altura o profundidad "a su costa", y la nueva extensión es privativa de quien la hizo. Existe una contrapartida en el artículo 2017 —quien prolonga el muro en profundidad mayor que la requerida para su cimentación puede reclamar la mitad del valor al colindante, pero recién cuando este lo utilice efectivamente para sus fines—, que en una obra nueva rara vez se materializa.
Cuánto tiempo tiene el vecino. Tres años, por el artículo 2561. No hay que confundirlo con el régimen de ruina de la obra, que protege al comitente y al adquirente —no al vecino— y que tiene sus propias reglas: el daño debe producirse dentro de los diez años de aceptada la obra y el reclamo prescribe al año de producida. Ese otro régimen está explicado en responsabilidad decenal del calculista.
Y lo que el vecino puede hacer antes del daño: el artículo 1711 habilita una acción preventiva que "no exige la concurrencia de ningún factor de atribución". Basta con que una acción antijurídica haga previsible el daño.
Qué conviene tener, más allá de lo que pida tu municipio
Si el régimen de responsabilidad no depende del código postal pero el papeleo sí, la conclusión práctica se cae de madura: conviene armar el paquete completo aunque tu municipio no lo pida.
- Estudio de suelos. Es el punto de partida de todo lo demás, y la única fuente legítima de los parámetros con los que se calcula el sostenimiento.
- Proyecto del sostenimiento, con secuencia de cortes y cálculo de los apuntalamientos, firmado. En Paraná es obligatorio desde 1,50 m; en el resto, es lo que te deja parado si algo pasa.
- Constatación del estado del lindero antes de empezar, con fotos fechadas y, si el proyecto lo amerita, con escribano. Solo Rosario lo exige, pero es la prueba de cómo estaba el vecino antes de que llegara tu obra. Cuesta poco y vale mucho.
- El cálculo del muro definitivo, que es otro trabajo y otro momento: está resuelto con números en cómo se calcula el muro de un sótano.
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Preguntas frecuentes
¿Existe el «Plan de Prevención de Daños» en la normativa de CABA?
No. Se buscó esa expresión en ocho documentos oficiales —el Código de Edificación completo, el reglamento técnico de declaración de obras en sus cinco versiones y las disposiciones del organismo de control— y no aparece en ninguno. En Argentina, "Plan de Prevención de Daños" es terminología de las distribuidoras de gas para excavaciones cerca de gasoductos, no del Código de Edificación. El documento que sí existe y cumple esa función se llama Plan de Trabajos y Memoria Descriptiva de excavación, lo firman el Director de Obra y el Representante Técnico de la empresa excavadora, y se presenta ante la Dirección General de Fiscalización y Control de Obras.
¿Qué exige Paraná para excavar un sótano?
Bastante más de lo que se cree. La Ordenanza 9888/2019 pide un legajo técnico en obra con el plan de excavación y submuración, y un estudio que garantice la estabilidad de las construcciones linderas cuando se excave por debajo del nivel de fundación del vecino. Y su artículo 4.6.2.4.1 va más lejos: cuando la excavación supera 1,50 m, o baja de la profundidad de los cimientos linderos, hay que presentar junto con los documentos del permiso el plan de excavación y submuración con el detalle de la secuencia de cortes y de los apuntalamientos, y el cálculo estructural de esos apuntalamientos firmado por profesional habilitado y visado por el colegio. Es decir: en Paraná, prácticamente cualquier sótano necesita cálculo de un profesional matriculado.
¿Hay que avisarle al vecino antes de excavar?
Depende de dónde. En la mayoría del país no existe esa obligación escrita, ni siquiera en CABA, que es la jurisdicción con el régimen más detallado. Rosario es la excepción: desde 2007 exige constatación previa del estado de los inmuebles linderos mediante certificación notarial, con vigencia de seis meses, y obliga además a los propios vecinos a facilitar el acceso a su propiedad para que el profesional haga la verificación ocular y el relevamiento. Paraná pide acta notarial de constatación de muros linderos, pero solo para demolición, no para excavación. Que no sea obligatorio no significa que no convenga: es la prueba de cómo estaba el vecino antes de que llegara tu obra.
¿Quién responde si la excavación daña la casa del vecino?
Todos los que hacen la obra, y sin necesidad de que el vecino pruebe culpa. El Código Civil y Comercial trata la excavación como actividad riesgosa: el artículo 1757 establece responsabilidad objetiva y agrega, textual, que no son eximentes la autorización administrativa para el uso de la cosa o la realización de la actividad, ni el cumplimiento de las técnicas de prevención. Responden el propietario o comitente como dueño, la empresa constructora o excavadora como guardián, y el director de obra, a quien la jurisprudencia trata como guardián jurídico. Los profesionales tienen además una vía directa: el artículo 1277 los hace responsables incluso frente a terceros por los daños que provengan de no observar las normas administrativas.
¿Quién paga la submuración del muro medianero?
El que excava. El artículo 2022 del Código Civil y Comercial es claro: el condómino puede prolongar el muro lindero en altura o profundidad "a su costa", y esa nueva extensión es privativa de quien la hizo. Existe una contrapartida en el artículo 2017: quien prolonga el muro en profundidad mayor que la requerida para su cimentación puede reclamar al colindante la mitad del valor, pero recién desde que ese vecino lo utilice efectivamente para sus propios fines. En la práctica, la submuración la paga la obra que la necesita.
¿Cuánto tiempo tiene el vecino para reclamar?
Tres años, por el artículo 2561 del Código Civil y Comercial, que fija ese plazo para el reclamo de la indemnización de daños derivados de la responsabilidad civil. Conviene no confundirlo con el régimen de ruina de la obra, que protege al comitente y al adquirente —no al vecino— y tiene reglas propias: el daño debe producirse dentro de los diez años de aceptada la obra y el reclamo prescribe al año de producida la ruina. Son dos regímenes distintos, con legitimados distintos.
Este artículo es información técnica general y no constituye asesoramiento legal: la interpretación de un caso concreto corresponde a un abogado. Fuentes, todas consultadas en septiembre de 2026 sobre los textos oficiales: Código de Edificación de CABA, Ley 6.100 y modificatoria Ley 6.438 (Título 4); Reglamento Técnico RT-020119-010400-00 versión 5, aprobado por Resolución 198/SECGDU/26, BOCBA del 19-08-2026. Paraná: Ordenanza 9888/2019, arts. 4.4.2, 4.6.2, 4.6.2.3 y 4.6.2.4.1. Rosario: Reglamento de Edificación (Ord. 4975/1990), Ordenanza 8181/2007 y Decreto 1872/2007, punto 4.3.2.2. Concordia: Ordenanza 17303/1971, arts. 13, 125 y 127. La Plata: Ordenanza 10681/2010, arts. 138, 140 y 149. General Pueyrredón: Ordenanza 6997/1987, puntos 4.4.4, 4.4.5 y 4.4.12. Tigre: Ordenanzas 153/81, 3/9/1918 y 3324/12. Córdoba: Ordenanza 9387/1995. Nacionales: Decreto 911/96 (arts. 138, 149, 154 y 155) y Resolución SRT 550/2011. Código Civil y Comercial, Ley 26.994: arts. 1277, 1711, 1757, 1758, 2017, 2022 y 2561. Fallos citados por carátula, tribunal y fecha, publicados en el Centro de Información Judicial y en SAIJ.